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Mudança na forma do processo judicial da cobrança de condomínios

Prof° Juvêncio Marins – Juiz Federal do Trabalho,  Escritor e Professor

Com o Novo CPC não há mais necessidade de um processo de cobrança (Processo de Conhecimento) de taxas de condomínio em atraso. O não pagamento da taxa de condomínio, que se tornou um título é exequível, contendo todos os requisitos de existência de um título executivo, ensejará a distribuição de uma EXECUÇÃO DIRETA.
Neste procedimento o condômino será citado para pagar o débito em 3 (três) dias sob pena de penhora de bens para quitação da dívida. E isso inclui o apartamento devedor, mesmo que seja bem único bem de família.
NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – Lei nº 13.105, de 16 de Março de 2015

Art. 786. A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo.

Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.

Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.
§ 1o Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado. § 2o A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.

As despesas do condomínio são devidas por força da lei (art. 1.334, I, e art. 1.336, I, do C. C.), rateadas entre os condôminos, que as pagam no prazo previsto na convenção através da cota condominial.
Art. 389 do Código Civil determina que: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.

O apartamento (unidade autônoma) responde ou suporta pela integralidade dos débitos existentes, PODENDO SER LEILOADO PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA de condomínio. MESMO SENDO ÚNICO BEM.
Para os condomínios se beneficiarem realmente destas mudanças terão de se adaptarem, primeiramente, às alterações do Código Civil, aplicando juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado, para isto bastam atualizem a convenção e, posteriormente, aplicando o CPC – Código de Processo Civil, com a execução imediata da dívida. Agindo assim estará eliminada a inadimplência, pois ninguém se arriscará a perder seu patrimônio.

3 Comentários

  1. Flávio Costa disse:

    Prezado Nilson!
    Bom dia,
    Isso também se aplica as taxas-extras? Estou deixando de pagar 10 taxas de 1/4 sala que possuo no Itaigara, em virtude do síndico não ter me convidado para assembléia ordinária, mesmo tendo todos os meus contatos em dia, assim como outros condôminos que não souberam dessa reunião, e lançar 10 taxas, no valor de R$ 80,00, para execução de reformas no valor de R$ 82.000,00, sem qualquer orçamento apresentado na assembléia. Fizeram um cálculo no “chutômetro”, e foi aprovado pela minoria que lá compareceram. Fiz uma carta com firma reconhecida, protocolei com o sub-síndico, descordando dos pagamentos, pois por lei, deveriam ter pelo menos apresentado dois ou três orçamentos. Estamos na 4ª taxa, e até hoje não recebí qualquer notificação para comparecer em Juízo. Qual o procedimento correto a fazer??
    Obrigado pela sua atenção!!

  2. Eduardo Savigny disse:

    Excelente artigo. Informativo e elucidativo. Parabens a Cultura Imobiliaria e ao professor Juvêncio Marins, que nos revela seu lado jurídico, com boa qualidade, o que não constitui surpresa, face conhecermos seu talento como escritor. Eduardo

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